“深圳房价奥运后下跌”的结论只代表愿景、不代表趋势

   近期，房地网（www.fwwwd.com）针对当前火热的奥运经济问题做了一项相关的网络调查，主题是“2008年奥运会过后，深圳房价会不会降？”，截止昨日，调查结果显示2008年奥运过后深圳房价将要下跌的支持票数达1621，而“不下跌”的票数相对少的可怜，仅366票。这个“一边倒”的调查结果到底说明了什么问题？笔者对此作出了如下分析。

应该说，深圳高房价已经不仅仅是个单纯的数字问题，而是影响到和谐政府、房地产开发商、银行、老百姓等众多团体的一个敏感点。可深圳高房价近几年一路飚升的势头从来都是一意孤行，从不回头，在深圳人收入没有同步增长的同时，深圳高房价到底何时能降；哪怕是阶段性的下降早已成为深圳置业者心中长久的期待。是期待，更是梦想。当市民看到“奥运后”效应，尤其是看到许多其他国家奥运会后经济回落，房价下跌的事实，便似乎看到了深圳房价下跌的曙光。而这个投票结果或许正是他们心声和愿望的反映。但事实了？

无可质疑，房价会不会跌是个涉及众多层面的问题，房价的高低必然受制于房地产行业本身发展的阶段，而房地产行业发展的规模和速度又受制于中国整体经济发展阶段和众多与房地产相关联的预期重大事件，奥运只是其中之一罢了。一句话，奥运只是影响房地产行业以及房价的一个因素，而且是个次级因素。房价涨跌的关键因素还在于城市的城市化阶段、城市地产行业所处的周期段以及城市实际的供需市场的平衡度等若干实质因素。

具体而言，深圳房价问题更多是供求问题， “钱多地少”或许是深圳房地产市场上最干脆最精练的概括，这种供需矛盾的长期存在，在相应的深圳廉租房、经济适用房短期内又无较大建树的情况下，房价凭什么不飚升？另一方面，诸如西部通道开通等众多实质性措施所带来的深港一体化发展趋势，深圳香港的房价从长远上看必然走向融合，深圳城市自身价值的迅速提升必然带来房价的上升，或许从一定意义上讲，房价上涨正是深圳城市化发展不断进步，深圳经济实力不断跨越的记录和见证之一。因此房价的涨跌主要还是取决于深圳城市的本身情况。其实，奥运会的举办对于房地产的拉动，最实质最具体最主要还是体现在对城市基础设施的巨额投入、环境景观的显著改善、城市功能的进一步完善以及城市品牌美誉度、影响力、号召力的增强，而这一切改变所造就的城市价值的整体提升，才真正带来城市房地产的经济价值的提升。从这一点来讲，最大程度享受奥运经济正效应的更多还是作为主场的北京，而非深圳。奥运对房价的影响可能更多还在北京。

奥运对深圳房地产市场影响或许真的很小，但通过大力炒作“奥运概念”来炒热地产或许又有可能，在这一点上，“欧元之父”、诺贝尔经济学奖得主罗伯特•蒙代尔曾经特别提醒中国需要警惕奥运经济泡沫，预防出现亚特兰大奥运会和悉尼奥运会后的经济疲软。加上深圳又将举办2010年全世界大学生运动会的特别身份，深圳在奥运和世运会的双重大赛的预期下，许多人就开始炒作深圳房价了。其实，借助体育盛会之机，大力发展奥运、世运会经济，推动旅游业、服务行业、以及城市交通等上一个台阶是明智之举，对国家、深圳政府和百姓都很有利。但是，过度炒作房地产特别是居民住房，开发商可以赚大钱，政府也许能够受益，国家也可以增加一点税收，但是，最终还是苦了百姓和市民。高房价使多少百姓背负沉重的经济和精神压力，高房价的挤出效应，完全抑制了消费增长，也大大降低了百姓的生活质量，甚至使许多深圳年轻人不敢结婚、害怕结婚、进而逃离深圳。更为严重的是，高房价极有可能导致奥运经济泡沫。高房价吹大奥运、世运会经济泡沫后，对经济造成的损害自是严重的。